A verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA, na redação da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), estabelece a aplicação da taxa reduzida de IVA a empreitadas de reabilitação de edifícios e construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, desde que localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) delimitadas legalmente ou integradas em operações de requalificação de interesse público nacional.
O Decreto-Lei n.º 307/2009 define a “Reabilitação de edifícios” como a intervenção destinada a melhorar o desempenho e a segurança de um edifício, permitindo novos usos ou o mesmo uso com padrões mais elevados. Apesar de a verba 2.23 não exigir formalismos adicionais, a Autoridade Tributária recomenda que o sujeito passivo possua um documento emitido pelo município comprovando que o imóvel está numa ARU.
Para beneficiar da taxa reduzida de IVA, são necessárias duas condições cumulativas:
- A intervenção deve ser considerada reabilitação urbana pela câmara municipal;
- O sujeito passivo deve possuir um documento municipal que comprove a localização do imóvel numa ARU e a enquadrem no Decreto-Lei n.º 307/2009.
Trabalhos que não se enquadrem numa empreitada de reabilitação urbana ou que não preencham os requisitos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana estão sujeitos à taxa normal de IVA.
Em termos de IMT, o artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) isenta do imposto as aquisições de imóveis para reabilitação desde que:
- Os edifícios tenham mais de 30 anos ou estejam em ARU;
- As intervenções melhorem o estado de conservação em dois níveis e garantam eficiência energética;
- As obras sejam iniciadas no prazo de três anos após a aquisição.
O IMT é liquidado na compra e posteriormente restituído se os requisitos forem cumpridos, mediante pedido de reconhecimento municipal da reabilitação.
Relativamente ao IMI, existe uma isenção por três anos, prorrogável por mais cinco mediante deliberação da assembleia municipal. Para beneficiar desta isenção, é necessário:
- Realizar obras de reabilitação urbana;
- Obter certificação municipal da reabilitação.
Os municípios costumam dispor de procedimentos próprios para este reconhecimento, frequentemente acessíveis online. Assim, a correta documentação e comunicação com a câmara municipal são essenciais para usufruir destes benefícios fiscais.
